agenzia immobiliare bergamo olivati

agenzia immobiliare bergamo olivati
risolviamo problemi di casa dal 1990

domenica 31 dicembre 2017

#Bergamo (e non solo): ricerca #immobili su questo sito per tipologia

Versione web
Nella homepage di questo sito vi sono 2 motori di ricerca (in altro a sinistra nella barra di navigazione e nella colonna di destra sotto il modulo di contatto), che consentono di trovare immobili di vostro interesse per tipologia e location, o qualsiasi altra chiave di ricerca vogliate digitare.
Per qualsiasi info contattate:

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
info@olivati.com

Versione web e mobile
Di seguito le tipologie principali: cliccate sul link e vi appariranno le nostre offerte corrispondenti.

venerdì 8 settembre 2017

#Attico #Bergamo via Statuto 12, video panoramico!

lunedì 4 settembre 2017

#Trilocale con giardino a Ponte San Pietro #Briolo? Venduto! Ma ne abbiamo un altro...

trilocale vendita briolo ponte san pietro via raffaello sanzio 28
Foto Google Maps, Ponte San Pietro via Raffaello Sanzio 28

A Ponte San Pietro, nel quartiere di Briolo alla Residenza Le Piscine (2004) abbiamo venduto a fine Agosto, al primo giro di appuntamenti, un trilocale con giardino e box...ma niente paura, ora ne abbiamo un altro in vendita proprio nello stesso complesso!

Si tratta di un trilocale termoautonomo con ingresso indipendente, soggiorno, cucina, due camere da letto, servizio, giardino (curatissimo) e box. Le condizioni di manutenzione sono ottime, immediatamente abitabile.

La Residenza Le Piscine gode della vicinanza al supermercato Famila e al campo sportivo, alla palestra e alla piscina di Briolo, alle scuole e alla fermata dell'autobus di linea per Bergamo, proprio di fronte al nuovo campus di Aruba sull'area ex Legler. Siamo vicinissimi al centro di Ponte San Pietro e la stazione, alla Statale Briantea per Como-Lecco, all'asse interurbano e all'autostrada.

Classe energetica D EP gl, nren 115, 60.

Richiesta (la più bassa di zona in assoluto!): Euro 120.000.

Che aspetti a chiamare per vederlo?

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
info@olivati.com

giovedì 24 agosto 2017

Ah, lo volevate voi questo splendido #appartamento a #Locate? Troppo tardi...

Eggià. Io ve l'avevo detto che era un affare, chiaramente nessuno regala nulla ma il mercato è sovrano, e a questi prezzi attuali è un vero peccato non approfittarne... 

In effetti Locate di Ponte San Pietro è un mercato locale con una ridotta platea di potenziali acquirenti, e infatti chi ha visionato questo enorme bilocale (trasformabile agevolmente in trilocale) con giardino e box nell'ala rustica della storica Villa Berizzi era perlopiù del luogo.

Io a tutti ho ripetuto: "Ovviamente se dev'essere la vostra nuova casa deve piacervi, ma considerate che il fascino dell'abitare in un'antica villa murata, a questi prezzi, è un'occasione unica". 

Nessuno mi ha detto che la casa non fosse bella, anzi a tutti piaceva molto, però per un motivo o per l'altro, pur dopo estenuanti rivisite, non si decidevano: chi ci doveva pensare, e ripensare, e ripensare ancora, chi non riusciva ad avere il mutuo dalla banca, chi "butto dentro una bomba e poi lo rifaccio tutto da tabula rasa, me l'ha spiegato mio cugggino geometra", chi "piace a me ma non ai miei genitori" (ma chi ci deve andare ad abitare, te o i genitori? Perché è chiaro che loro avranno matematicamente gusti diversi dai tuoi: parliamone)...

Finché, mentre un paio di coppie mi dovevano ancora dare una risposta, non è arrivato un ragazzo concreto e deciso che prima ha visto il mio cartello e mi ha chiamato, poi ha visionato uno dei miei video della casa su YouTube e gli è piaciuto, infine ha visitato l'immobile e l'ha accaparrato seduta stante: non stasera, non domani ma "vado a casa a prendere il libretto degli assegni e torno, abito qua dietro". Bravo! Così si compra la casa (lo so da quando bazzico il real estate ovvero dal 1990)! L'abitazione o ti piace o non ti piace, e se ti piace o puoi permettertela o non puoi. Se scatta il click con il "Genius Loci", lo spirito ossia l'essenza della casa secondo gli antichi, è un colpo di fulmine: dev'essere tua, ora.

Quindi, mi dispiace clienti che avete chiamato il giorno dopo la conclusione dell'affare con un altro (troppo tardi), e anche per voi che telefonate adesso e quasi ve la prendete con me (mentre quando vi dicevo di decidervi che non sarebbe restato a lungo sul mercato facevate spallucce), ma questo splendido appartamento con giardino e box, nella ristrutturazione dell'ala rustica di Villa Berizzi nel centro storico di Locate di Ponte San Pietro, è stato venduto e avrà presto un nuovo proprietario.

Il backstage dell'agente immobiliare (ai miei tempi si diceva "dietro le quinte")

Come son poi riuscito a venderlo questo immobile? Usando le famose 4P del marketing che insegno ai miei allievi del corso per l'esame mediatori della Camera di Commercio: Product, Pricing, Placement, Promotion.

1) e 2) Product Pricing, traduzione "prezzare il prodotto": prima profilare il target, cioè il più probabile potenziale acquirente dell'immobile, in questo caso un singolo o una coppia locale, tra i 30 e i 40 anni; e poi capire, in base alla comparazione con gli altri affari fatti in zona, e al profilo economico-demografico locale, quanto questo potenziale acquirente è disposto a spendere per questo immobile. Detto questo, la casa si può prezzare in due modi: per venderla o per non venderla, tu cosa scegli?

3) Placement, o Punto vendita: l'appartamento era il miglior punto vendita di se stesso, ho fissato direttamente lì tutti gli appuntamenti, dopo aver pre-qualificato ossia scremato gli acquirenti al telefono. 

4) Promotion o Pubblicità: cartello ovviamente, poi il mio solito mix di sito web (questo blog), social network (tutti!) a manetta, video YouTube, oltre al telemarketing di zona e al setaccio del mio quasi trentennale portafoglio clienti. La più giovane delle persone che hanno visionato l'immobile viene dai social, mentre l'acquirente viene dal buon vecchio cartello, seguito dal video YouTube che l'ha convinto a fissare un sopralluogo.

Allora è stato facile vendere? Certo, come no? Provateci voi a gestire una trattativa a distanza (a Ferragosto) tra l'acquirente e i comproprietari, una fraterna di 6 persone di cui non tutte a Bergamo...e la più grande soddisfazione sono gli attestati di fiducia e stima professionale ricevuti da tutti e 7 (6 comproprietari + 1 acquirente, che mi ha confessato: "Volevo chiederti lo sconto sulla provvigione, ma poi ho visto il lavoro che fai e non me la sono sentita").

Oltre alla consulenza globale resa alle parti aggiungete raccolta ed esame della complessa documentazione civilistica, successoria, tecnica, catastale e urbanistica, e il coordinamento dell'agenda di 9 persone (7 + notaio + me per fissare il rogito) e avrete un'idea, ma solo un'idea, del lavoro svolto.

Sulla gestione delle trattative e la "sapienza" relazionale del mediatore immobiliare, aspetto cruciale della nostra professione anche se oggi si tende inspiegabilmente a metterlo in secondo piano, tornerò in un altro post. Restate collegati...

Ah e se nel frattempo avete qualsivoglia immobile da vendere o affittare, ci sono!

Chiama Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107


mercoledì 23 agosto 2017

Vendi #casa a #Bergamo e hinterland?

Vuoi vendere casa a Bergamo e hinterland, velocemente e al massimo valore di mercato?

Oggi l'orizzonte temporale, se si azzecca la richiesta iniziale, va da uno a tre mesi. Sì hai capito bene: da 1 a 3 mesi! E questo perché la domanda di case e si sta risvegliando. Ma attenzione: se prezzi il tuo immobile nel modo sbagliato, se lo sopravvaluti illudendoti di fregare il mercato, ti può rimanere sul groppone per mesi e mesi, se non anni!

Vuoi sapere come prezzare correttamente casa tua per venderla in un periodo da uno a tre mesi, realizzando il massimo che oggi si può prendere sul mercato? Vuoi conoscere le tecniche useremo per vendere casa tua?

Chiamaci senza problemi per una consulenza gratuita!

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sabato 19 agosto 2017

Vendere e comprare #casa a #Bergamo e dintorni è una scelta importante: parlane con noi

Il nostro ufficio a Bergamo Via Moroni 240/D


Insegnano gli psicologi che l'acquisto della casa, per una famiglia, è un investimento emotivo cruciale, secondo solo al matrimonio o alla nascita di un figlio. Di solito anzi i tre eventi sono correlati, si compra casa per metter su famiglia, la si cambia quando la famiglia si allarga. In questo caso bisogna spesso vendere il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo, e magari finanziare con un mutuo la differenza.

Parlane con noi per fare la scelta giusta e costruire l'operazione immobiliare e finanziaria nel modo più corretto e soddisfacente. 

Per la ricerca del mutuo o leasing immobiliare su misura per te ci appoggiamo ad Auxilia Finance, società di mediazione creditizia proprietà Fiaip

Aperti anche ad agosto!
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lunedì 14 agosto 2017

Servizi agenzia #immobiliare Olivati #Bergamo

I servizi dell'agenzia immobiliare Olivati Bergamo vanno oltre la classica mediazione per la compravendita e l'affitto di immobili, che resta il cuore della nostra attività.

Ci occupiamo anche di perizie e stime immobiliari, consulenza immobiliare in genere e consulenza specifica per le aste immobiliari.

Ti interessa uno di questi servizi? Chiamaci subito per un preventivo gratuito

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domenica 6 agosto 2017

#Bergamo Il backstage dell'agente #immobiliare: 1) la valutazione

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Membro del Comitato consultivo tecnico provinciale dell'OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare del Ministero delle Finanze

Ogni professione ha il suo "dietro le quinte". Il backstage dell'agente immobiliare ha come pezzo forte la valutazione dell'immobile da vendere. Azzeccare il giusto prezzo della casa, infatti, è condizione necessaria (anche se non sufficiente) della vendita.

Non è facile valutare un immobile, cioè stabilirne il più probabile valore di vendita sul mercato. Io ho 27 anni di esperienza, a Bergamo e non solo (Milano, Roma, Liguria, Toscana). Con la ricerca degli affari comparabili riesco ad azzeccare il reale valore di mercato con un'approssimazione del 5 per cento. Come lo so? Semplice, perché poi a quel prezzo la casa la vendo!

Del tema mi sono occupato in diversi articoli, come questo, e in un video.

Vuoi vendere il tuo immobile? Chiama ora per una valutazione di mercato!

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Olivati Bergamo
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venerdì 4 agosto 2017

#Trilocale a Ponte San Pietro, #Briolo? Scopri il prezzo più basso!

Ponte San Pietro zona Briolo - Molte famiglie cercano un trilocale indipendente tipo villetta, con box ovviamente e giardino, meglio ancora se di testa. In una località vicina a Bergamo, nella cintura collegata al capoluogo con i mezzi pubblici.

Questo è il trilocale che fa per voi: immediatamente abitabile, al primo e ultimo piano di un contesto molto curato come la Residenza Le Piscine, di fianco al centro sportivo polivalente (palestra, piscine, campo da calcio).

Classe energetica D EPH 101,36 kWh/mqa (diventa C mettendo caldaia a condensazione, con gli incentivi fiscali dell'ecobonus, con cui lo Stato copre il 65% del costo delle opere per il risparmio energetico).

Il prezzo è il migliore su piazza per quella micro-zona. Come lo so? Semplice, ho fatto un'accurata indagine di mercato per documentarmi e definire il prezzo di vendita insieme al proprietario.

Vuoi saperne di più? Chiama ora! Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo 335-6069107

giovedì 3 agosto 2017

#Bergamo fantastico #ufficio via XX Settembre? Troppo tardi...

ufficio appartamento Bergamo via XX Settembre
Ufficio prestigioso Bergamo via XX Settembre?
Troppo tardi: affittato!

Non è stato facile. Non è mai facile. Ma lo abbiamo affittato questo splendido ufficio nel cuore di Bergamo. Come? Elementary, Watson: proponendolo al prezzo giusto di mercato, promuovendolo sul web e con cartello, risolvendo tutte le problematiche della relazione (mai facilissima) tra proprietario e inquilnino.

Vuoi vendere o affittare il tuo immobile a Bergamo? Chiamaci per un consulto gratuito! Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
mob. 335-6069107
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domenica 30 luglio 2017

Cerchi #Bilocale in vendita a #Bergamo? Via Borgo Palazzo

Bergamo bilocale Borgo Palazzo 127 zona Clementina
Bilocale Bergamo via Borgo Palazzo
Classe en. E EP gI, nren 107,12 kWh/mqa

Ribasso: Euro 65.000 (box compreso)!
Tel. Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
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giovedì 27 luglio 2017

#Trilocale con giardino Ponte San Pietro Briolo

trilocale ponte san pietro briolo
Il trilocale in vendita a Ponte San Pietro località Briolo,
via Raffaello Sanzio 28, è inserito in un ottimo contesto

Trilocale indipendente in vendita in recentissima palazzina (2004) a Briolo di Ponte San Pietro (vicinissimo nuova sede Aruba e piscine),  primo e ultimo piano con annesso grande giardino piano terra, molto tranquillo e vivibile. La proprietà è completata da ampio box singolo. 

L'appartamento, termoautonomo, è così composto: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, 2 letto, doppi servizi, due terrazzi, ampio giardino di testa e grande box singolo per auto, moto, bici ecc.

Il contesto è gradevolissimo, si tratta della Residenza Le Piscine, cintata e molto tranquilla, ma non isolata, costruita 12-13 anni fa dall'impresa Fratelli Roncelli, molto conosciuta in zona. 

Classe energetica D EPH 101,36 kWh/mqa: questo significa che montando una caldaia a condensazione si raggiunge la classe C, usufruendo anche delle agevolazioni fiscali al 65%! 

Questa porzione della zona di Briolo fa da cerniera tra Mozzo, Ponte San Pietro, Brembate Sopra e Valbrembo. Quartiere di recentissima edificazione, è dotato di negozi, supermercati, lavasecco, ristoranti, campo sportivo, scuole, palestra e piscine, ed è collegato a Bergamo dalla linea 10 ATB. La stazione ferroviaria di Ponte San Pietro è a pochi minuti a piedi, con le sue linee per Bergamo, Milano e Lecco. Siamo vicinissimi alla Statale Briantea (che collega Bergamo a Como e Lecco)e all'asse interurbano, e a pochi minuti dal casello dell'A4.

Prezzo affare! In zona ci sono pochissimi immobili in vendita, e questo è l'appartamento più conveniente come prezzo €/mq, considerando l'ottima qualità immobiliare!

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domenica 23 luglio 2017

#Investimento immobiliare USA con reddito garantito! (Se proprio volete uscire da #Bergamo...)


investimento immobiliare USA con reddito garantito
Ma se volete continuare a comprare BOT
a tasso negativo fate pure eh...



Oggi è il momento giusto per investire, non solo in Italia ma anche negli USA, dove il mercato è in ripresa ma offre ancora immobili a condizioni interessanti, con l'aggiunta dell'alto reddito netto da locazione, garantito con polizza assicurativa.



Un modo per diversificare gli investimenti sul mercato immobiliare internazionale, incrementando il capitale con valori crescenti e ottenendo un'ottima rendita sicura!

Chiama ora!
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sabato 22 luglio 2017

Sempre più attuale: come si fa una stima #immobiliare a #Bergamo (e non solo)

come si fa una valutazione immobiliare
Stimare un immobile? Lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...

Ripropongo uno dei miei cavalli di battaglia evergreen...

Premessa: qui si parla al grande pubblico usando la lingua italiana, senza paroloni tecnici e formule matematiche. Docenti di estimo, invasati della lingua inglese e saputelli immobiliari passino oltre.

Il metodo più comunemente utilizzato per le stime effettuate dalle agenzie immobiliari è quello sintetico-comparativo, dove la valutazione deriva dal confronto con immobili simili venduti di recente nella stessa zona. Un'evoluzione di questo metodo è il sistema dei comparabili, che utilizza il raffronto con 1-2-3 affari fatti in zona negli ultimi mesi per una stima ancor più precisa dell'immobile.

Un utilissimo inquadramento è dato dall'Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia, e per quantificare il numero di immobili offerti in vendita sul web in una data zona e i valori richiesti dai proprietari sono utili i meta-motori di ricerca specialistici.

L'agente immobiliare come esperto del mercato resta comunque fondamentale per la valutazione, qualsiasi metodo o combinazione di metodi si adotti: per applicare correttamente all' immobile specifico da valutare i paramenti fatalmente generici dell'Osservatorio, come per attribuire il giusto peso ai comparabili nella comparazione, come pure per fare la tara alle richieste spesso fuori mercato riportate negli annunci dei portali immobiliari (che non sono altro che il termometro delle aspettative di realizzo dei proprietari-venditori).


E ora, a grande richiesta, un po' di inglese che mai deve mancare ai giorni nostri...

Nella stima a forchetta (min/max) il valore normale di vendita/normal sale è quello massimo di riferimento ad oggi, mentre il valore "quick sale" prevede una vendita veloce (massimo 6 mesi) con uno sconto del 15% sul valore normale.

Quest'ultima ipotesi incorpora anche una possibile trattativa sul valore normale di riferimento. Va anche detto che in un mercato in discesa quale quello attuale, temporeggiare non è, in generale, la strategia migliore per valorizzare l'immobile in vendita.

Il valore "quick sale" va quindi considerato come un paracadute prudenziale, secondo il ragionamento "nell'ipotesi più pessimistica, questo è il valore di liquidazione veloce di questo cespite".

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

Vuoi conoscere il valore della tua casa? 

Chiamaci!

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Olivati Bergamo

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venerdì 21 luglio 2017

La valutazione #immobiliare nella compravendita (anche fuori #Bergamo)



YouTube

A grande richiesta riproponiamo questo video divulgativo del 2012 sulla valutazione immobiliare, sempre più attuale in una fase di mercato volatile e interlocutoria come quella odierna.

Serve una stima commerciale di casa, ufficio, negozio, capannone o terreno?

Tel. Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
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mercoledì 19 luglio 2017

√ Le famiglie italiane posseggono 5.600 miliardi di euro di patrimonio #immobiliare

Investimento immobiliare bergamo
La casa, il tesoretto degli Italiani.
Specialmente a Bergamo


In Italia il patrimonio immobiliare privato ammonta a 5 mila e 600 miliardi di euro. Solo il 6 per cento, 330 miliardi o giù di lì, sono negozi, uffici o capannoni; il 4,3 per cento (240 miliardi) sono terreni e il resto, ovvero 4 mila 900 miliardi, sono abitazioni. Di queste (in totale sono 29 milioni 642 mila) l’80 per cento sono abitazioni principali e il restante, 5,7 milioni, sono seconde case (poco utilizzate) o case sfitte. Quelle vuote, inutilizzate, sono ben 1 milione e 200 mila (fonte: Agenzia delle Entrate).

E' indubbio che questa ricchezza immobiliare diffusa sul territorio rappresenti una sicurezza per le famiglie, che hanno spesso combattuto la crisi economica con il loro patrimonio real estate. La casa di proprietà ammortizzata evita infatti l'uscita mensile del canone di locazione, mentre le seconde case vengono sempre più date in affitto per ricavarne un reddito. 

Oggi è tornata in auge la filosofia del cassettista immobiliare, che compra appartamenti al minimo di mercato e li affitta con un ottimo reddito da locazione, che per i tagli piccoli può superare il 5% annuo (arrivando in alcuni casi addirittura al 9-10%).

Questa è la vera protezione dei risparmi familiari all'epoca dei BOT con tasso negativo (che succhiano soldi invece di fruttarne): l'investimento immobiliare.

Vuoi sapere quale mattone da investimento ti possiamo proporre?

Chiama ora!
Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107



lunedì 17 luglio 2017

√ Se vuoi vendere #casa, evita questo errore! (vale anche se non sei di #Bergamo)

vendo casa bergamo
Bergamo (alta e bassa) è metà da vendere e metà da comprare...
sì ma solo al prezzo giusto!

Se vuoi vendere casa non fare questo errore! Come dice Tiziano Benvenuti di Mike Ferry Italia, un immobile riceve il maggior numero di visite nelle prime 2 settimane sul mercato. E quando e' più alto il prezzo richiesto? Proprio nella prima fase di commercializzazione.

Questo perché spesso l'agente immobiliare non vuole contraddire il proprietario, che chiede sempre troppo, e per non perdere l'incarico di vendita gli va dietro con un prezzo fuori mercato. Solo che in questo modo si fanno scappare gli acquirenti più motivati, quelli che vanno a vedere la casa non appena viene messa in vendita.

Così facendo si aiuta qualcun altro a vendere casa sua (a prezzo), mentre noi rimaniamo al palo con un prezzo fuori prezzo. Sara' giocoforza ridurre la richiesta, altrimenti e' tempo perso, ma in questo modo rischiamo di alimentare una domanda attendista e ribassista, allontanando la vendita.

Insomma non si ha idea di quanti danni produca l'approccio "io faccio una sparata, poi casomai si tratta". E' fondamentale azzeccare il prezzo di prima richiesta, ma questo lo può fare solo un agente immobiliare professionale. E un proprietario davvero venditore, che si affida a lui.

Vuoi sapere qual è il prezzo giusto per mettere in vendita casa tua?

Chiamaci!
Agenzia immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107
info@olivati.com

sabato 15 luglio 2017

#Attico #Bergamo via Statuto: panoramico!

Attico Bergamo via statuto vista panoramica Città Alta
Eccezionale attico in Conca d'Oro, vista irripetibile su Bergamo Alta!

Video e info!

giovedì 13 luglio 2017

Appartamento in #casale ristrutturato vicino #Bergamo (Locate)


YouTube

Alle porte di Bergamo, Locate di Ponte San Pietro, vendita grande appartamento (ca. 135 mq commerciali, dotato di giardino privato ca. 100 mq e box) nei rustici di Villa Berizzi, recentemente ristrutturati. Il contesto parla da solo: una villa padronale cintata e protetta nel centro del paese di Locate, ora frazione di Ponte San Pietro. 

Siamo vicinissimi a tutto: Briantea, asse interurbano, autostrada A4, Stazione ferroviaria PSP. Siamo serviti da negozi e mezzi di trasporto, e vicini al centro commerciale Continente di Mapello. 

L'appartamento ha finiture di pregio e si articola attualmente con un soggiorno doppio open space con caminetto, una cucina abitabile con camino, un'ampia camera da letto e una sala da bagno di superficie considerevole. L'unità immobiliare si presta con poca spesa, tirando su un cartongesso, ad essere trasformata in un trilocale.

I pregi: sicurezza, oasi verde, giardino piantumato vivibile, fascino dell'antica villa e dei suoi rustici, prezzo molto conveniente (poco più di Euro 700/mq!).

Classe energetica G EPH 177,94.

Affare: solo Euro 120.000!

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Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107


mercoledì 12 luglio 2017

#Bergamo e oltre: Tutto quello che avreste voluto sapere sui venditori di #case, ma non avete avuto mai il coraggio di chiedere

casa vendita bergamo prezzo di mercato
Ogni casa ha il suo fascino, e ogni fascino ha il suo prezzo...

Ci sono 3 tipi di venditori di case in questo mercato, e 2 sono da evitare (per il loro stesso bene)

Mediamente a Bergamo (e nel resto d'Italia) una casa viene venduta all' 85% del suo prezzo iniziale o (come dicono gli americani) "asking price". Sconto medio del 15% sulla prima richiesta del venditore. Ma questo non avviene sempre, non si tratta di un destino ineluttabile o di un uso commerciale astuto, per cui carico un po' il prezzo per poterlo trattare poi. 

Questa usanza in realtà rallenta il mercato, ingolfa i listini delle agenzie immobiliari e allunga la vendita della casa, tanto che fai prima a fare un bambino nei canonici 9 mesi. Questo succede perché l'offerta immobiliare è falsata e congestionata dai non-venditori.

Indipendentemente dalle condizioni del mercato immobiliare, ci sono 3 tipi di venditori di case:
  1. venditori motivati, che sono attivamente alla ricerca di un acquirente per la loro casa
  2. venditori a bassa motivazione, che vorrebbero che qualcuno comprasse la loro casa
  3. venditori futuri, che stanno testando il mercato e non venderanno la loro casa in questo momento
Anche gli agenti immobiliari fanno fatica a distinguere queste tre tipologie di proprietario-venditore, quindi cerchiamo di fare un po' di chiarezza. Questa riflessione sarà istruttiva per gli acquirenti che si affacciano al mercato della casa, ma è altrettanto importante per i venditori potenziali, in modo che sappiano che tipo di venditore dovrebbero essere...se vogliono vendere.

1) Venditore motivato

Che sia alto o basso, con prezzi che vanno su o giù, in ripresa o stagnazione di vendite, il mercato è sempre un mercato del venditore. E' il proprietario che determina la vendita del suo immobile, se riesce a prezzarlo secondo il giusto valore di mercato. Le case si vendono per una cosa sola: il prezzo (Cit. Mike Ferry). Se la casa non si vende, significa che è proposta ad un prezzo fuori mercato. E' matematico: casa invenduta=casa sovrapprezzata, ovvero "quando il prezzo scende, la casa si vende".

Il venditore motivato prezzerà quindi la sua casa "per venderla" e non per cincischiare.

3) Venditore futuro

Questo proprietario di casa si prepara a muoversi per la vendita, ma non ha nessuna fretta. Non conosce il mercato immobiliare e le sue leggi e, per dirla tutta, non ha ancora realmente deciso di vendere. Il suo mantra è "se non mi danno i soldi che vorrei prendere [indicare una cifra sempre molto sopra il valore di mercato dell'immobile] la casa me la tengo": e infatti se la tiene in quanto non riuscirà mai a venderla con quella richiesta. E nemmeno tratterà il prezzo in corso d'opera per allinearsi al mercato, perché la cosa che gli manca è la reale volontà di vendere. 

E' il tipo di proprietario che cambia 3 agenti immobiliari prima di arrivare alla decisione reale di vendere e prezzare la casa correttamente, il che significa che 2 agenti immobiliari hanno perso tempo e denaro (pubblicità, telefonate, colloqui, appuntamenti) del tutto inutilmente. 

Ecco perché "nella vita conviene essere il primo figlio, la seconda moglie e il terzo agente immobiliare" (Mike Ferry).

Di solito queste case non vengono nemmeno viste dagli acquirenti nelle loro ricerche sul web, perché hanno una richiesta più alta del budget che impostano come parametro massimo nei motori di ricerca dei portali. Se comunque un acquirente si imbatte in una di queste case fuori prezzo in una ricerca online, la elimina immediatamente in quanto attraverso internet ha sotto mano la situazione di tutte le case comparabili in vendita in quella zona, e non perde tempo con gli immobili fuori mercato. Questo è il motivo per cui internet ha cambiato il processo di vendita delle case.

Supponiamo ora che l'acquirente si imbatta in una casa fuori prezzo attraverso canali offline come cartelli, telemarketing dell'agenzia immobiliare, passa-parola: qui siamo ad un paradosso. Se infatti visita la casa e gli piace, comunque non può comprarla. 

Perché? Perché il venditore non è pronto a scendere di prezzo fino ad allinearsi ai valori di mercato, che l'acquirente conosce benissimo già dalla sua ricerca sul web. Se poi chi compra deve fare un mutuo, ci penserà il perito della banca a disilluderlo, perché oggi difficilmente un istituto di credito finanzia acquisti fuori mercato. Naturalmente, se l'acquirente ha denaro liquido disponibile sui suoi conti e depositi potrà comprare la casa. 

Ma quanti compratori super-liquidi e disposti a pagare un immobile più del suo valore di mercato si trovano in giro? Saremo mica a caccia del mitologico "amatore"?!? [ilarità generale]

2) Venditore a bassa motivazione

Questo tipo di venditore di casa ha iniziato a fare sul serio. Forse ha cercato di vendere "da privato" e sta interpellando vari agenti immobiliari, o ha già pubblicato qualche annuncio sul web con "un amico" (gli agenti immobiliari abusivi, fateci caso, sono tutti "un amico", mentre gli agenti immobiliari veri hanno un rapporto professionale con i clienti).

Indipendentemente da ciò, questo venditore non ha parlato con un esperto del mercato immobiliare o non è pronto ad ascoltare ciò che il mercato "sta dicendo" sulla sua casa.

I venditori a bassa motivazione sono molto simili ai venditori futuri: la loro casa non è veramente disponibile. Il proprietario rimane attaccato all'immobile invece di vederlo come un prodotto sul mercato, che ha bisogno di essere venduto.

Altra situazione molto simile a quella del venditore futuro: i clienti che hanno il budget giusto non vedranno la casa sul web in quanto sovrapprezzata, la vedranno clienti che offrono di più ma chiedono di più in termini di location, stile, finiture, risparmio energetico ecc...inoltre, pure in questo caso, quand'anche riesca a visitare fisicamente la casa l'acquirente non riuscirà se non raramente a chiudere la trattativa, che magari si incaglierà su un piccolo differenziale di poche mila euro, perché alla base c'è la bassa motivazione a vendere del proprietario. Morale della favola: anche qui, una colossale perdita di tempo e/o denaro da parte di tutti (proprietario, acquirente e agente immobiliare) senza cavare un ragno dal buco.

La massiccia presenza sul mercato di venditori futuri e venditori a bassa motivazione spiega perché il prezzo iniziale richiesto vari in modo notevole rispetto al prezzo finale di vendita della casa "media". Solo perché ci sono un sacco di case sul mercato, questo non significa che vi siano un sacco di case al corretto prezzo di mercato; anzi tutt'altro, perché quando le case sono prezzate "giuste" si vendono, e non ingolfano per mesi o anni i listini delle agenzie immobiliari.

A questo punto la domanda che si deve porre il venditore motivato è: come devo distinguere dalla media il mio immobile sul mercato per arrivare alla vendita? Se tanti traccheggiano e cincischiano, cosa devo fare io per andare al sodo?

Risposta semplice: solo le case proposte ad un prezzo corretto chiudono la vendita. Indipendentemente dalle condizioni di mercato, il venditore può prezzare la sua casa in modo da determinarne la vendita al più alto valore corrente (e sottolineo corrente).

Le case dei venditori motivati saranno sempre tra i primi risultati su internet nelle ricerche con un budget predefinito. La maggior parte degli acquirenti imposta una fascia di prezzo per restringere le scelte, e non dovrebbe sorprendere che le case migliori a parità di prezzo si vendano prima.

La ricetta per vendere è semplice: affidarsi ad un agente immobiliare che spieghi al cliente la logica della compravendita immobiliare e non abbia paura di perdere un immobile da vendere, se questo è proposto da un venditore futuro o un venditore a bassa motivazione. Il problema infatti non è mai l'immobile in sé ma il prezzo, e il prezzo dipende dal proprietario-venditore.

Quindi, come predica Mike Ferry (attempato guru americano della formazione real estate), non sei tu proprietario a scegliere me agente immobiliare, ma è vero il contrario. E l'agente immobiliare deve concentrarsi sugli immobili vendibili, a prezzo, lasciando perdere quelli che per la richiesta economica avanzata dal proprietario sono "mission impossible".

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martedì 11 luglio 2017

Cerchi un #bilocale da reddito a #Bergamo?




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domenica 9 luglio 2017

Le 3 cose da fare prima di cercare #casa (vale anche se non sei a #Bergamo)

agenzia immobiliare bergamo olivati
La casa dei sogni? Se la vuoi, devi prima rispondere 
a 3 semplici domande

A grande richiesta ripropongo un post gettonatissimo di un paio d'anni fa. Enjoy 😊

Se stai cercando di comprare casa, a Bergamo o nel resto del mondo, fermati. Devi prima fare 3 cose se non vuoi rischiare di guardarti allo specchio scuotendo la testa, dopo l'ennesima perdita di tempo. Fortunatamente non sono cose difficili ma 3 verifiche su: "perché sto cercando casa", "quanto vale la casa che voglio permutare", "quanto mutuo mi dà la banca".

1. Perché sto cercando casa?

L'incubo di tutti gli agenti immobiliari è il cliente (per fortuna assai raro) che dice "vorrei un appartamento" (e poi si ferma senza specificare). Ma come lo sta cercando? Con quante camere da letto? In quale zona? Per quante persone? Con quali caratteristiche? Attico o piano terra con giardino? Insomma le variabili sono moltissime, giusto lasciare elastica la richiesta ma un punto di partenza bisogna averlo, se si vuole arrivare a un punto d'arrivo. E il punto di partenza è la domanda: "perché sto cercando casa?", quali sono le motivazioni profonde della mia ricerca? Voglio un tetto sulla testa che sia mio dopo la gioventù passata in famiglia? Ho già casa ma diventa stretta perché la famiglia si allarga? Sono in affitto e voglio una casa di proprietà? Mi devo trasferire per lavoro? Fatta questa intervista al consumatore, l'agente immobiliare professionale sa che non bisogna trasformare le specifiche della richiesta del cliente in un letto di Procuste che taglia fuori tutto il resto (e qui sta la parte difficile). Il mediatore immobiliare migliore è quello che sa interpretare i bisogni latenti e nascosti del cliente, che magari ha chiesto un appartamento con giardino e finisce per comprare un attico con terrazzone (o viceversa). Ma, ripeto, un punto su cui fare perno col compasso è fondamentale per disegnare il perimetro della ricerca, che poi si potrà allargare o restringere strada facendo e approfondendo la consulenza con l'acquirente. E il punto di partenza è la motivazione profonda della ricerca immobiliare del cliente.

2. Quanto vale la casa che voglio permutare?

Oggi l'80 per cento delle famiglie italiane hanno casa di proprietà, quindi il mercato è prevalentemente di sostituzione o permuta: vendo il tetto vecchio per comprare il tetto nuovo. Il valore della mia casa è fondamentale per la definizione del budget della mia ricerca. In questi casi bisogna sempre partire dall'ipotesi più pessimistica, per evitare sorprese strada facendo. Il punto di partenza dell'operazione è una stima professionale dell'immobile da vendere, e per professionale intendo fatta da un professionista del commercio di case cioè un agente immobiliare, che ci mette la faccia raccogliendo un incarico di vendita che lo impegna in termini d tempo, risorse e denaro. Mal che vada, in base a questa valutazione tecnica, dalla vendita del mio immobile ricaverò la cifra x? Bene, e io per definire il budget della mia ricerca considero proprio di ricavare dalla vendita di casa mia la cifra x, se non un qualcosina di meno. La buona notizia è che, con un mercato immobiliare in ribasso, si abbassa anche il valore del tetto nuovo che voglio acquistare, insieme a quello del tetto vecchio da vendere per finanziare l'acquisto. Anzi, diminuendo i valori degli immobili da permutare diminuisce, in proporzione, la differenza da sborsare per avere il tetto nuovo, più bello più grande in una zona migliore ecc.

Quindi, se non si esce dal mercato ma si fa un'operazione di permuta non ci si smena mai, anche in un periodo di crisi. Per far funzionare la permuta devo partire dalla vendita del tetto vecchio, che si potrà fare solo a valori correnti e realistici, cioè ribassati rispetto al periodo delle vacche grasse. Altrimenti il mio desiderio di cambiare casa resta una pia illusione, un wishful thinking come direbbero gli inglesi, e me ne starò inchiodato sul divano del mio soggiorno a mugugnare sul mercato cinico e baro...

3. Quanto mutuo mi dà la banca?

Ci siamo quasi, ma manca ancora una tessera importante del puzzle: se voglio finanziare in tutto o in parte l'acquisto, che cifra posso farmi prestare dalla banca? Inutile passare dal mio bancario di riferimento allo sportello e buttargli là la frase al volo "Ehi, se trovo la casa giusta me lo fate il mutuo?", perché la risposta sarà immancabilmente "Sììì, non c'è problema, stai sereno" (aiuto). Quanti poi si sono accorti, facendo una domanda di mutuo scritta (e non "parlata" al volo col loro amico sportellista) che la banca gli dava la metà dei soldi che chiedevano? Quanti si sono visti respingere la pratica (basta aver pagato in ritardo la rata di un telefono o un televisore), e il loro film "Compro casa" non si è mai più proiettato nelle sale? Anche qui, la soluzione professionale e non approssimativa è quella di farsi fare PRIMA (e non dopo aver perso tempo ed energie alla ricerca della casa dei sogni) un "check-up mutuo" gratuito da un consulente collaboratore di una società di mediazione creditizia regolarmente iscritto all'OAM. Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, mette a disposizione questo servizio nelle sue agenzie, dove il consulente del credito può incontrare il consumatore e fornirgli una pre-delibera di finanziabilità prodotta da una banca. Io consumatore ci trovo scritto sopra quanto mutuo mi danno, in quanti anni, con quale rata mensile e tasso di interesse, e quest'informazione per me è preziosa come l'oro.

A questo punto, quando ho la risposta alle domande un due tre, posso cominciare a cercare casa senza rischiare colossali perdite di tempo e frustrazioni degne del Rag. Fantozzi. Buona caccia!

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare, Bergamo

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