agenzia immobiliare bergamo olivati

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risolviamo problemi di casa dal 1990

sabato 29 aprile 2017

#Attico #Bergamo via Statuto, vista panoramica!

mercoledì 26 aprile 2017

#Bergamo, #immobiliare congelato? Tutta colpa della mia Smart

Agenzia immobiliare Olivati Bergamo
La mia Smart in azione, mentre congela la casa a Bergamo (e non solo)
Riletto oggi, questo post del 13 agosto 2015 conserva tutta la sua attualità, anche ora che le compravendite a Bergamo (e non solo) registrano per la prima volta dopo 8 anni un aumento e la discesa dei prezzi pare avviata ad una stabilizzazione (forse, se non succedono casini macroeconomici, se non ci scoppia la Brexit, la Cina, la Corea, la Siria-Libia-Iraq, ecc. ecc. insomma sempre prudenti restiamo).

Non posso più portare questo fardello. Devo fare coming out e assumermi tutte le mie responsabilità. Se l'immobiliare-Italia è una foresta pietrificata di case fuori prezzo, la colpa è mia. O meglio, della mia vettura Smart. Ma per capire come, facciamo un passo indietro.

"Prezzo" è un termine ambiguo, che significa troppe cose. E' il prezzo del cartellino al negozio, ma è anche il prezzo che spunti alla cassa quando ti scontano un x% dal cartellino. Nel settore immobiliare, dove si parla sempre di cifrone, la confusione non aiuta. Quindi, come spesso accade, chiediamo una mano alla lingua inglese che ci disambigua (per dirla con Wikipedia). "Asking price" è il prezzo richiesto (o la richiesta di prezzo): la cifra che il proprietario venditore scrive sul cartellino che attacca alla sua casa in vendita. "Final price" è il valore effettivo della compravendita, il prezzo finale che si batte alla cassa, cioè si scrive sul preliminare e il rogito.


Prima domanda: quale dei due prezzi fa prezzo? Risposta: il final price. Perchè? Perchè l'asking price può non avere (come spesso non ha) alcun rapporto con il reale valore di mercato, limitandosi ad essere un legittimo desiderio del proprietario - venditore.

Io per esempio vorrei vendere la mia Smart del 2008 a 10mila euro. Ecco il terribile segreto che non posso più tenere nascosto!

Ma perché è così terribile? E' un mio legittimo desiderio, e posso anche metterla in vendita con quell'asking price. Certamente: it's a free country (come direbbero gli americani). Però sui listini la mia vetturetta vale poco più della metà, e dubito di trovare un acquirente così magnanimo da venir incontro al mio pur legittimo desiderio. Il più probabile final price della mia Smart andrà intorno ai 5mila euro, con un margine di oscillazione del 5% (in più se sono fortunato, ma se mi va male perché ad esempio salta la Grecia o lo yuan in Cina, magari anche in meno). Ecco, per le case (salvo non vi chiamiate Madonna o George Clooney, che qualche ricco esaltato si ecciti a vivere nella casa che fu vostra) vale lo stesso principio. La mia casa vale quanto un potenziale acquirente è disposto a pagarla.


Quindi ora un'altra domanda sorge spontanea (diceva quello): come faccio a stabilire quale sia il più probabile final price di casa mia che voglio vendere? Perché è chiaro che se il mio asking price è distante da questo final price, delle due l'una: o non vendo, o mi rassegno abbassando il prezzo richiesto. Gli americani (ancora loro!) farebbero una bella CMA (comparative market analysis), cioè una stima comparativa di mercato. Anche noi italiani la faremmo, tra l'altro il metodo sintetico comparativo di stima l'abbiamo inventato noi (e ci ritorna come sempre con una parola inglese). 


"Se il prezzo, che è espressione del mercato, è
alla base del giudizio di stima allora il metodo
estimativo non può che basarsi sulla comparazione
(il mercato è lo scenario di riferimento per ogni giudizio
di stima)" - Prof. Raffaella Lioce


Una CMA o analisi comparativa di mercato deve considerare: 
  • Almeno 3 proprietà comparabili vendute nella micro-zona negli ultimi 3-6 mesi
  • Proprietà comparabili attualmente in vendita nella banca dati MLS delle agenzie immobiliari
  • Quanto sono rimaste sul mercato le proprietà comparabili vendute, e con che ribassi di prezzo si sono vendute
  • Proprietà comparabili invendute e con incarichi scaduti (a che prezzo cercavano di vendere?)
  • Geolocalizzazione dell'offerta immobiliare (quartiere, isolato, distretto scolastico, viabilità, servizi etc.)
Qual è la differenza tra italiani e americani (oltre al punto di cottura dello spaghetto)? Che negli USA i dati delle compravendite sono pubblici, ma nel senso di online: sul web trovo tutte le transazioni contea per contea, con nome venditore - nome acquirente - indirizzo casa - valore compravendita. Negli USA esistono le MLS o banche dati comuni delle agenzie immobiliari, con la possibilità di estrapolare tutti i dati riportati nell'elenco qui sopra, compresi soprattutto i valori al piede quadrato degli immobili effettivamente transati: hai voglia quanto è facile per un agente immobiliare a stelle e strisce fare l'analisi comparativa di mercato. In Italia per avere anche solo i valori delle compravendite devo fare una costosa ricerca dei comparabili pagando le banche dati catastali, con una procedura all'italiana cioè farraginosa. Mentre tutti gli altri dati della CMA, in attesa di un database comune delle agenzie immobiliari, me li scordo.

Quindi è assai probabile che l'acquisitore, cioè l'apprendista agente immobiliare pre-patentino (leggi abusivo) mandato allo sbaraglio a suonare i campanelli non sia in grado di fare una corretta CMA e, pur di avere il pezzo di carta con l'incarico di vendita firmato e tornare vittorioso in agenzia, scriva sulla carta quel prezzo che tanto vuole il proprietario - venditore. Ma quel prezzo è l'asking price che non fa mercato (ricordate?), è il cartellino da 10mila attaccato sulla mia Smart usata da 5mila, e questo spiega l'abbondanza di immobili fuori prezzo nelle vetrine delle agenzie immobiliari. Una volta (correvano libere e felici le Vacche Grasse) si diceva: tu intanto prendi l'incarico, nel frattempo un po' facciamo ragionare il proprietario - venditore, un po' si alzano i prezzi (si alzavano sempre, ricordate?), e dopo qualche mese ci incontriamo a Teano come Garibaldi e il Re. Ma ora che languono le Vacche Magre e i prezzi scendono (se restano fermi esultiamo alla "ripresa"), questa strategia attendistica può funzionare ancora?

Vuoi sapere a quale prezzo si può vendere, oggi, la tua casa a Bergamo e hinterland?

Chiamaci!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107
info@olivati.com

martedì 25 aprile 2017

#Box vendita/affitto #Bergamo viale Vittorio Emanuele

Bergamo Viale Vittorio Emanuele, vendesi/affittasi box indipendenti in nuovissima autorimessa.

Locazione € 1.500/anno box singolo.

Vendita €50.000 box singolo, € 90.000 box doppio.

Immobili non soggetti ad obbligo di certificazione energetica.

Chiama ora! 
Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo 
335-6069107
info@olivati.com

lunedì 24 aprile 2017

#Bergamo vendita #immobiliare da reddito

Noi lo diciamo da sempre, ora se ne sono accorti anche i giornalisti specializzati sul mercato immobiliare (ma copiateci che fate prima, no?): il mattone è un signor investimento da reddito. Si tratti del bilocale comprato dalla Sciura Maria per darlo in affitto a uno studente o del palazzo milanese del Corrierone in Via Solferino comprato da Blackstone, l'immobile affittato ha una grande capacità di protezione del capitale (su un arco di 15 anni) e un reddito che può arrivare al 5-6% e oltre.

bergamo vendita appartamento da reddito
Esempio residenziale: Bergamo, appartamento da 85mila Euro, libero, affittabile a  € 425/mese, reddito annuo 6% (foto 1)

Bergamo vendita negozio da reddito
Esempio commerciale: Bergamo,negozio da 257mila Euro, affittato a €1100/mese, reddito annuo 5,2% (foto 2)
zanica vendita trilocale
Esempio residenziale: Zanica trilocale con box, € 105mila 
pronto da affittare a 500/mese, quindi reddito annuo quasi 6% (foto 3)

E come ciliegina, un bilocale a Bergamo via Borgo Palazzo 127, affittabile con reddito 9-10%!

Insomma che sta succedendo? Che mentre in Italia amiamo il piagnisteo, la crisi, le tasse, il governo ladro ecc., gli investitori esteri hanno capito che questo è il momento di comprare mattone italiano, e calano sulla penisola a caccia di buoni affari. Oltre a Blackstone, possiamo citare il fondo sovrano del Qatar che ha rilevato il 40% dei grattacieli di Porta Nuova a Milano, e qualche anno fa ha comprato la Costa Smeralda dall'Aga Khan (nientemeno).

Ora secondo voi questi signori stranieri sono degli ingenui o sprovveduti? O pensate che non sappiano calcolare il carico fiscale sugli immobili che comprano e danno in affitto? Se, fatti tutti i conti, fanno a gara per acquisire mattone da reddito in Italia, non è che niente niente hanno calcolato che si tratta di un ottimo investimento? Dato che è gente che per gli investimenti incerti o mediocri manco si sposta dal suo grattacielo o (nella bella stagione) dal ponte dello yacht.

Quindi, se avete due soldi da parte e un'ottica da cassettista, se volete farvi una seconda pensione o lasciare qualcosa di solido ai vostri eredi, comprate un immobile e affittatelo. Magari facendovi consigliare prima da un buon agente immobiliare su cosa comprare e in quali zone si spuntano i rendimenti migliori (non tutti gli immobili spuntano dal 5% in su di affitto, ma il messaggio è che esistono concretamente e si possono acquistare).

Per informazioni, consulenze e anche solo far due chiacchiere, chiamateci!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107

domenica 23 aprile 2017

√ #Immobiliare #Bergamo, il tormentone neo-residenziale del centro città

bergamo immobiliare centro residenziale
Già superato il Pgt? L'urbanistica e l'immobiliare di nuovo al centro
del dibattito politico - edilizio bergamasco

Fermento politico-urbanistico: si affaccia sulla scena bergamasca il tema della riconversione residenziale degli enormi volumi ad uso terziario del centro. I Leviatani stanno per levare le tende e spostarsi in periferia, svuotando immensi contenitori che già sono o saranno presto messi  sul mercato. Ma quali sono questi spazi a ufficio in procinto di svuotarsi nel centro di Bergamo bassa? Son certo di dimenticarne qualcuno, perché la carne anzi il mattone al fuoco è tanto: 
  1. Largo Belotti con gli uffici statali 
  2. Via Camozzi con la palazzina Confindustria (e che fine farà, poco lontano, la sede Italcementi?) 
  3. La caserma Montelungo (già dismessa da anni e annorum) dove è prevista una forte quota neo-residenziale. 
  4. Poi il palazzo Inps su Viale Vittorio Emanuele. 
  5. Per non parlare, più a ovest nella pregiata zona Piscine, dell'Accademia della Guardia di Finanza che prima o poi (è scritto) traslocherà negli ex Ospedali riuniti...
Insomma un'immane colata di cemento già colato, da trasformare in appartamenti. 
  1. E come li facciamo? 
  2. Con quale criterio di bellezza (ri)costruiamo?
  3. Di quali giardini (pardon, "green infrastructures") li arricchiamo? 
  4. A quanto li prezziamo? 
  5. E a chi li vendiamo? 
Dalla risposta a queste 5 domande dipende il futuro di Bergamo bassa: la vogliamo come un città da vivere o una selva di cubi abbandonati?

Perché è inutile girarci intorno, questo è il nodo della rinascita del centro oltre il fortunato perimetro Piazza Pontida - XX Settembre - Porta Nuova - Poste centrali - Vittorio Emanuele. Ben venga lo sviluppo del Teatro Donizetti come polo di attrazione culturale del centro piacentiniano, ma se i palazzi a mono-destinazione terziaria che ingolfano il cuore di Bergamo non vanno più, se enti e multinazionali vogliono decentrare, non i politici, non gli urbanisti ma sua maestà il mercato ci chiede di ripensare queste ingenti volumetrie in chiave residenziale. 

Solo così il centro di Bergamo tornerà a vivere: riportandoci la gente ad abitare.

Vuoi sapere come sta cambiando il mercato della casa  a Bergamo e quali zone della città si avvantaggeranno di questi sviluppi urbanistici?

Chiamaci!

Agenzia immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107
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sabato 22 aprile 2017

√ Agente #immobiliare? Un lavoro duro, ma qualcuno deve pur farlo...non solo a #Bergamo

Sempre attualissimo questo post del 27 dicembre 2013...quando riusciremo a spiegare il nostro lavoro, la mediazione, che non è una "cosa", non si vede e non si tocca, ma crea  transazioni immobiliari concretissime?


Cosa fa un agente immobiliare per vendere una #casa? Non solo a Bergamo

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Vendi casa a Bergamo? Sembra facile, ma..







Lato venditore:
esame documentazione (atto di proprietà, conformità catastale ecc.), valutazione commerciale dell'immobile con metodo sintetico comparativo, osservatori immobiliari ed esempi comparabili, spiegazione al proprietario delle dinamiche di mercato, trattativa per definire un prezzo di richiesta (asking price) realistico e la tempisica dell'operazione, report e feedback periodici su attività svolte e sentiment dei consumatori, eventuale revisione del prezzo di richiesta per assestare il tiro.


Marketing: home staging per miglior presentazione della casa ai clienti, servizio fotografico, promozione dell'immobilie su web, social network, eventualmente media cartacei e/o volantini se efficaci, incrocio dell'offerta con la banca dati richieste dell'agenzia, telemarketing, email marketing, gestione open house ed eventi promozionali, uso di banche dati MLS condivise con reti di agenzie immobiliari.

Lato acquirente: individuazione esigenze del consumatore, check-up gratuito per mutuo (in collaborazione con un consulente del credito regolarmente abilitato), inserimento richiesta in banca dati dell'agenzia e MLS, ricerca e reperimento offerte compatibilii, sopralluoghi mirati su case in vendita.

Gestione trattativa: mediazione tra opposte istanze di venditore e acquirente (che sono in conflitto d'interessi diretto), definizione e stesura del contratto preliminare di compravendita, assistenza fino al rogito e gestione post-vendita.

E' solo una sintesi, in realtà le "cose da fare per" sono ancor di più!

Vuoi conoscere le tecniche che useremo per vendere la tua casa? 

Chiamaci!


Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Tel. 335-6069107
info@olivati.com

venerdì 21 aprile 2017

#Bergamo #bilocale Borgo Palazzo: ribasso!

Incredibile! Questo splendido bilocale a Bergamo via Borgo Palazzo 127 ribassato da 73.000 a 65.000 euro! Tolti 15.000 di box (compreso nel prezzo) fanno poco più di € 800/mq!

Classe en. E EP gI, nren 107,12. 

Termoautonomo, subito abitabile, affittabile a € 6.500/anno (compreso box), reddito locativo 10%!

Ancora stai a pensare ai BOT (a tasso negativo)?!?

Chiama subito!!!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
info@olivati.com

mercoledì 19 aprile 2017

√ Vendere #casa in un mese? E' possibile (anche fuori #Bergamo)

vendere casa velocemente bergamo
La chiave per vendere casa velocemente, e al meglio? Rivelata qui, anche a chi non è di Bergamo
Vuoi vendere casa velocemente? Sei stanco dei soliti ragazzini con l'abito della Cresima e le scarpe a punta che sopravvalutano il tuo immobile per farsi firmare un inutile incarico di vendita fuori prezzo, che però a loro frutterà un premio di 100 Euro quando lo porteranno trionfanti al titolare della loro agenzia immobiliare?

Vendere casa in un mese è possibile. Io ho venduto in centro Bergamo in Via Borfuro in 48 giorni, a cavallo delle festività natalizie. 30 giorni al netto dei bagordi a base di panettone, cenone e veglione. Come ho fatto? Facilissimo: ho prezzato la casa al vero valore di mercato. Il proprietario, professionista finanziariamente solidissimo che non aveva affatto l'acqua alla gola, ma persona concreta e non perditempo, l'ho guardato negli occhi e gli ho detto: vuoi far finta di vendere traccheggiando con un prezzo fuori mercato, che farà languire a lungo la tua offerta sulla piazza mentre non si prevedono rialzi dei prezzi, o vuoi ricavare il massimo che il mercato oggi (e domani, e probabilmente dopodomani) consente?

Perché per valorizzare al massimo un immobile in vendita, paradossalmente, bisogna abbassare il prezzo. Ohibò, sobbalzeranno i miei 25 lettori. Proprio così: se fai una richiesta fuori mercato, aiuterai a vendere le case degli altri mentre la tua rimarrà al palo, poi per salvare il salvabile dovrai ribassare la richiesta ma ormai la casa è "sputtanata" e usurata dalla pubblicità, laggente l'additerà come "quella casa che non si vende mai, ci hanno provato tutte le agenzie ma niente". Alla fine, dopo un paio d'anni di inutili inseguimenti del mercato, logorato dalle tasse (se la casa non la abiti) e dalle spese condominiali accetterai come una liberazione la prima proposta indecente con rogito veloce che ti farà perdere un sacco di soldi.

Prezzando giusto l'appartamento di Bergamo Via Borfuro l'ho venduto in poco tempo, al quinto appuntamento. Non ci vogliono 100 clienti per vendere una casa, ne basta uno, e quel cliente lo trovi facendo la giusta richiesta di mercato e non sparando un prezzo fuori, "tanto poi lo tratto". Ma cosa vuoi trattare? Quando i potenziali acquirenti trovano altri cento (sì 100) appartamenti da vedere e il tuo lo scartano a priori etichettandolo come "fuori prezzo"? Perché perdere tempo con un immobile sopravvalutato quando ce ne sono tanti altri da confrontare?

Se vuoi vendere e non perdere tempo, noi ci siamo. 

Contattaci per un'analisi di vendibilità della tua casa.

Giuliano Olivati

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
Mob. 335-6069107
info@olivati.com

martedì 18 aprile 2017

√ #Immobiliare, imparare dalla scuola americana (pota, anche a #Bergamo)

Immobiliare Italia
Immobiliare USA scuola real estate americana
Immobiliare: unire il meglio della tradizione italiana e di quella americana? Sì può
  • Chi controlla il mercato?
  • Chi ha in mano l'offerta.
  • E nell'immobiliare chi ha in mano l'offerta?
  • Gli agenti immobiliari che acquisiscono incarichi di vendita.
  • Perché si vendono le case? 
  • Le case si vendono per il prezzo. 
  • Quindi chi acquisisce incarichi a prezzo...
  • Determina la vendita degli immobili.
  • Chi fa lavorare gli altri nell'immobiliare?
  • Chi acquisisce incarichi a prezzo.
  • Chi è il "datore di lavoro" degli altri agenti immobiliari?
  • Chi reperisce e contrattualizza il prodotto da vendere, e lo condivide con i colleghi che lo vendono.


  • Ma allora perché in Italia l'acquisizione di incarichi di vendita viene lasciata ai ragazzini inesperti, apprendisti o abusivi, mentre gli agenti immobiliari più anziani ed esperti si limitano spesso a mostrare gli immobili ai potenziali acquirenti?
  • Perché far vedere le case è più facile che andarsele a cercare, e gli agenti immobiliari navigati hanno perso la grinta che avevano da ragazzi, quando rubavano il mestiere con le unghie e coi denti.


  • Perché invece negli USA accade il contrario, e l'acquisitore (listing agent) vale più del venditore (show agent)?
  • Perchè il marketing è nato in America, e nelle 4 P del marketing (Prodotto - Prezzo - Punto vendita - Pubblicità) quelle più importanti sono le prime 2: si vende solo il Prodotto prezzato al giusto Prezzo di mercato.
  • Quindi noi agenti immobiliari del Belpaese dobbiamo americanizzarci?
  • No, siamo e resteremo italiani quindi unici. Ma dobbiamo avere l'umiltà di importare dagli USA le cose che funzionano, come abbiamo importato l'agenzia immobiliare organizzata, la modulistica, il telemarketing, il web marketing, ecc. ecc.

Oh, yeah!

Vuoi vendere casa tua entro 3 mesi, senza cincischiare in una fase di mercato con prezzi ancora calanti? Chiamaci per conoscere le tecniche che usiamo per vendere le case.

Tel. Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107


lunedì 17 aprile 2017

Telemarketing #immobiliare #Bergamo: Perché potrebbe capitarvi di alzare la cornetta e trovare me dall'altra parte

telemarketing immobiliare bergamo
Il telefono, la tua voce: fondamentale nel marketing immobiliare,
fatto di "parlare con le persone"


La dicotomia fondamentale del marketing, nel settore
immobiliare, è quella tra marketing attivo e passivo. 

Il telefono serve ancora per fare ricerca, acquisire e vendere case nell'era dei social network, Whatsapp, internet e diavolerie varie? Risposta: SERVE ECCOME! Infatti, come faccio ad avere la certezza che il mio annuncio, cartello, volantino, pagina web, inserzione Facebook, post su Twitter sia stato letto dai clienti che voglio raggiungere? Non ce l'ho, o al massimo ce l'ho solo "ex post": "la chiamo per il cartello...il volantino...perché ho visto SU INTERNET (sì ma su internet dove? non si ricordano mai)...ho visto su Facebook...(forse, se si ricordano)". Ma se vedo che le mie pagine web e inserzioni di Facebook sono cliccate e nessuno mi contatta? Che feedback ho? Che possibilità ho di interagire con questi potenziali clienti? NESSUNA, perché si tratta comunque di MARKETING PASSIVO, in cui io lancio il sasso e qualcuno deve raccoglierlo e lanciarlo a sua volta a me. Se nessuno raccoglie il mio messaggio me ne starò ingobbito sul computer o sullo smartphone a mugugnare: "dove ho sbagliato?!?".

L'unica possibilità che ho per AVERE LA CERTEZZA di aver contattato il signor Mario Rossi per chiedergli ad esempio se vende casa o conosce qualcuno che vende casa, o se gli può interessare una casa che abbiamo noi da vendere nel circondario, è quella di andarlo a trovare di persona (ma non è agevolissimo), oppure di alzare il telefono e chiamarlo (ed è alla portata di tutti). Ma non è alla portata di tutti fare la telefonata in modo che alla fine la persona che hai chiamato a casa sua ti saluti cordialmente e spesso ti ringrazi per l'informazione che le hai dato. Sapere che nel condominio, nella via o nella zona si sta vendendo un certo immobile a un certo prezzo permette infatti alla persona che chiamiamo di farsi un idea del valore di casa sua, dell'andamento del mercato immobiliare, dei flussi demografici del quartiere. 

A volte la persona interpellata è interessata a visionare l'immobile che proponiamo in vendita; altre volte passa la voce a parenti amici e conoscenti che gli han detto "se sai di qualche casa in vedita nella tua zona diccelo, che stiamo cercando lì". Chiaramente, dato che siamo noi a interpellare le persone, se poi queste ci chiedono un parere, dei valori medi di zona, un consiglio ecc. siamo a disposizione, ci mancherebbe altro. Insomma col telefono noi parliamo con le persone, e ne raggiungiamo decine al giorno, cosa che non riusciremmo a fare di persona per motivi di tempo. In questo modo diamo valore anche agli immobili per cui abbiamo incarico di vendita o locazione esclusivo, e che spesso si piazzano proprio grazie al telemarketing attivo.

Quindi se mi sentite all'altro capo della cornetta...sì sono io, e come ET, telefono-casa :)

Vuoi sapere come venderò la tua casa col telemarketing? 
Chiamami!

Agenzia immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
info@olivati.com

domenica 16 aprile 2017

#Bergamo ricerchiamo per investitori #bilocali da reddito

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Investimento immobiliare cercasi a Bergamo!











Per nostra selezionata clientela cerchiamo a Bergamo bilocali affittati a primari inquilini. Ok anche liberi purché di facile locabilita'.

Pagamento immediato.

Tel. Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
info@olivati.com

sabato 15 aprile 2017

Le 10 domande che il proprietario-venditore di #casa deve farsi (non solo a #Bergamo)

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Chiamateci per un appuntamento nella nostra sede:
Agenzia Immobiliare Olivati
Via Gianbattista Moroni 240/D Bergamo
  1. Perché vendo? Qual è la mia motivazione? In una scala da 1 a 10?
  2. Entro quanti mesi voglio vendere?
  3. Metterò in vendita la mia casa ad un prezzo di mercato corretto, che ne causa la vendita, o la voglio lasciare languire invenduta a lungo su piazza inseguendo una richiesta fuori mercato?
  4. Se l'agente immobiliare che voglio intervistare si guadagnerà la mia fiducia e mi convincerà della bontà del suo piano di azione, gli affiderò incarico scritto esclusivo di vendita della mia casa?
  5. L'agente immobiliare mi deve aiutare nella valutazione del valore di mercato corrente della mia casa, o voglio forzarlo a vendere al prezzo che voglio io, indipendentemente dal mercato?
  6. Considero l'agente immobiliare un professionista-chiave per la compravendita immobiliare, o in fondo penso di saperne più di lui?
  7. Voglio provare a vedere se questo agente immobiliare vende la casa al prezzo che dico io, tanto so che poi scaduto l'incarico posso correggere il tiro sul prezzo e affidarmi ad un vero agente immobiliare professionale?
  8. Sentirò dieci agenti immobiliari e darò incarico di vendita a quello che fa la valutazione più alta della mia casa?
  9. Se non vendo casa non importa, tanto me la tengo?
  10. Voglio solo scroccare una valutazione gratuita, per poi mettere in vendita la mia casa senza un'agenzia immobiliare?
Ecco, come sempre è importante farsi le domande giuste. In base alle risposte si saprà se la casa verrà venduta, o se non vale nemmeno la pena che l'agente immobiliare esca a vederla. E queste risposte le dà il proprietario a se stesso, ma le dà anche l'agente immobiliare pre-qualificando il proprietario venditore prima dell'appuntamento di acquisizione.

Serve a concentrare il nostro lavoro dove possiamo davvero essere utili facendo la differenza, evitando perdite di tempo e denaro per tutte le parti coinvolte, proprietario, acquirente e agente immobiliare. Serve a lavorare come professionisti a tempo pieno della vendita immobiliare, diventando insostituibili per chi vuole vendere e comprare casa.

Se vuoi vendere casa a Bergamo e dintorni senza perdere tempo, contattaci subito.

Chiama ora!
Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
335-6069107
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venerdì 14 aprile 2017

#Bergamo salvata dall'#immobiliare...tutta Italia semmai

La stabilità di famiglie e investitori risiede nel patrimonio immobiliare. Anche fuori Bergamo.

Vuoi un consiglio su come diversificare il tuo portafoglio Immobiliare?

Chiamaci!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
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info@olivati.com

giovedì 13 aprile 2017

#Immobiliare #Bergamo (e oltre), i post più letti della settimana!

I miei articoli sul mercato immobiliare di Bergamo (e non solo) più letti della settimana!






Cerchi un agente immobiliare esperto del mercato?
Vuoi vendere la tua casa?

Chiamaci!

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mercoledì 12 aprile 2017

#Bergamo e oltre: quali sono i miei articoli a tema #immobiliare più letti? Scoprilo qui!


4 articoli evergreen di questo sito! 

Vuoi capire come si può vendere la tua casa? Chiamaci! 
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martedì 11 aprile 2017

#Locate Ponte San Pietro #rustico open space ristrutturato Via Vittorio Veneto 2



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Sei stanco del solito appartamento? Cerchi un rustico ristrutturato alle porte di Bergamo, con ampi spazi open? Eccolo! Nell'ala rustica della villa dei Conti Berizzi a Locate di Ponte San Pietro proponiamo in vendita un ampio appartamento termoauronomo di ca. 135 mq commerciali, dotato di patio/giardino privato di ca. 100 mq e box. Contesto cintato (stile antica villa padronale) super tranquillo, canto degli uccellini, mulino bianco ecc...è tutto vero! Sembra di stare in un altro mondo ma siamo a 10 km da Bergamo dietro al Policlinico di Ponte San Pietro, collegati da Briantea, asse interurbano, stazione ferroviaria a due passi, centri commerciali come piovesse.

Il taglio interno attuale è quello di un enorme bilocale con soggiorno molto ampio con caminetto, cucina-pranzo con camino (pure lei), camera da letto matrimoniale e sala da bagno di dimensioni inusualmente comode, in pratica bagno completo + palestra. Tirando su un tramezzo diventa facilmente un trilocale. Il giardino di proprietà piantumato e dotato di irrigazione e una comoda autorimessa singola completano l'unità immobiliare.

Classe energetica G EPH 177,94.

Il prezzo è molto competitivo: Euro 120.000!

Per chi può essere una soluzione ideale questo rustico ristrutturato in vendita a Locate di Ponte San Pietro?
I primi che ci vengono in mente sono i giovani, che amano soluzioni aperte per lavorare da casa in ampi spazi; anche una coppia di mezz'età in fuga da Bergamo e sobborghi residenziali, per riscorprire il sapore dell'abitare in una casa d'epoca in mezzo al verde; oppure una famiglia allegra, con bimbi che giocano in giardino nella sicurezza più assoluta della villa cintata. 

Ma queste sono solo le prime idee che ci vengono in mente, in realtà l'unico che può decidere che questa casa sta aspettando proprio te sei tu! Vuoi visitarla senza impegno?

Chiamaci!

Agenzia Immobiliare Olivati Bergamo
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lunedì 10 aprile 2017

#Bergamo e oltre: prezzo della #casa trattabile? Meglio già trattato in partenza

bergamo amatore immobiliare garko
Ogni volta che un venditore nomina 'l'amatore' ,
 da qualche parte nel mondo un agente immobiliare muore
(Cit. la mia collega Lucia Corona)
Ripropongo questo articolo del 7 febbraio 2016, che pare scritto oggi...

Abbiamo visto che la prima regola per vendere case è trattare immobili a prezzo. Avere il prodotto giusto al prezzo giusto: è la base di ogni commercio, l'abc del marketing. Non si capisce perché questo principio cardine non dovrebbe valere per gli immobili. La casa è molto più di una cosa, la casa non è una merce ma il centro delle relazioni umane, sono il primo a dirlo. Ma la casa, quando la vuoi vendere, è comunque un prodotto in vendita, e per vendere questo prodotto si applicano le regole generali del marketing e del commercio.

Nella valutazione di un bene immobile la volontà del proprietario non ha nessun ruolo. Io posso decidere se vendere o non vendere casa mia, ma non posso crearne il valore. Il valore di un immobile è un dato che prescinde dalle istanze del proprietario venditore e dell'acquirente, ma deriva dal loro rapporto dialettico. Il proprietario tira verso l'alto, l'acquirente tira verso il basso, l'agente immobiliare (che è un mediatore) trova una punto d'incontro che li soddisfi entrambi. Questo punto d'incontro è il valore di reale venduto della casa, quello che si scrive sul preliminare e il rogito. Quindi è un dato che si conosce ex post, ma è importantissimo che il prezzo richiesto ex ante non si discosti troppo da questo valore, altrimenti non si riesce nemmeno ad avviare un trattativa e i potenziali acquirenti se la danno a gambe levate. 

Il vecchio approccio "io sparo un prezzo alto, poi si fa sempre in tempo a trattare" è appunto vecchio, cioè funziona solo se i valori sono in fase crescente e la domanda è più alta dell'offerta. Ma oggi i prezzi immobiliari (quelli del reale venduto, non le richieste) sono in calo o alla meglio plafonati, perché l'offerta supera la domanda. Quindi chiedere un prezzo "fuori" sortisce solo l'effetto di far scartare l'immobile da parte del potenziale acquirente, che andrà a vedere un'altra delle 100 case simili in vendita nella stessa zona (e  il numero 100 non è un'iperbole).

In realtà se chiedo un prezzo fuori mercato per casa mia sto aiutando qualcun altro a vendere casa sua, e l'agente immobiliare avrà buon gioco a dire "pensi, questo appartamento è simile a quell'altro, ma di quello chiedono un 10 - 20 - 30 per cento in più". In altre parole, l'acquisto immobiliare è un processo comparativo, e quindi il prezzo di un immobile per la vendita va stabilito con un'analisi comparativa di mercato. Se non volete lavorare per far vendere casa a qualche vostro vicino di quartiere, ma volete piazzare la vostra, dovete prezzarla bottom, come dicono gli americani, cioè a filo del valore reale di mercato. L'acquirente deve scegliere casa vostra perché è più conveniente di quella del vicino, altrimenti, se così non è, comprerà quella del vicino lasciandovi con un palmo di naso,

Ora qualcuno dei miei 25 lettori, particolarmente attento, obietterà: "ma come, avevi detto che il proprietario tira verso l'alto e l'acquirente verso il basso, quindi un qualche sovrapprezzo iniziale deve esserci, come cuscinetto per gestire l'invevitabile trattativa al ribasso dell'acquirente". Non è così. Se faccio un prezzo bottom, a raso del valore di mercato, l'acquirente lo capisce (vede 100 case per comprarne una, ricordate?) e non si fa sfuggire l'affare quando si presenta. L'agente immobiliare gli dirà: "Vuoi trattare ancora il prezzo che ho già trattato io per te in fase di acquisizione dell'incarico di vendita? Fai pure, ma poi non lamentarti se qualcun altro ti passerà avanti. Se questa casa è così interessante per te, pensi che non possa interessare anche ad altri?".

Esempio: appartamento a Bergamo nella centralissima Via Borfuro, ristrutturato una ventina d'anni fa, ottime condizioni, termoautonomo, climatizzato, ascensore, bella esposizione, posto auto coperto. Risultato: venduto in 48 giorni a prezzo pieno con sole 5 visite...alla fine interessava non a 1 non a 2 ma a 3 potenziali acquirenti. 

Questa si chiama vendita...il resto si chiama "wishful thinking" (mannaggia sempre co sti mericani: noi diciamo "cercare l'amatore") :)

Giuliano Olivati
Titolare di agenzia immobiliare

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